Termőföld adásvétel
A termőföld adásvételének folyamata Magyarországon több lépésből áll, és szigorúan szabályozott. Az alábbiakban részletesen leírom a folyamatot:
- Előzetes egyeztetés és alku
- Felek találkozása: Az eladó és a vevő megállapodnak a földterület eladásának alapvető feltételeiről, például az árról, a fizetési módokról és az esetleges egyéb feltételekről.
- Előzetes vizsgálat: A vevőnek érdemes ellenőriznie a földterület jogi helyzetét (pl. terhelések, bejegyzések), valamint az esetleges művelési korlátokat vagy más előírásokat.
- Adásvételi szerződés megkötése
- Szerződéskészítés: Az adásvételi szerződést ügyvéd készíti el, mivel az ingatlanok adásvétele esetén ügyvédi közreműködés kötelező.
- Szerződés aláírása: Az eladó és a vevő aláírják a szerződést, amit az ügyvéd ellenjegyez. Az aláírás során a szerződő feleknek jelen kell lenniük.
- Elővásárlási jogok kezelése
- Kifüggesztés: Az adásvételi szerződés aláírása után a szerződést az illetékes földhivatalhoz kell benyújtani, ahol azt kifüggesztik. Ez a folyamat azért szükséges, mert a termőföldek esetében az elővásárlási jogok gyakorlása előtt a szerződést nyilvánosságra kell hozni. A kifüggesztés időtartama 60 nap.
- Elővásárlási jog gyakorlása: Az elővásárlásra jogosultak (pl. haszonbérlők, szomszédos földtulajdonosok, az állam) 60 napon belül jelezhetik, hogy élni kívánnak-e elővásárlási jogukkal.
- Hatósági jóváhagyás
- Mezőgazdasági igazgatási szerv engedélye: Ha az elővásárlási jogok nem érvényesültek, az adásvételi szerződést az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervnek jóvá kell hagynia. Ez az engedély szükséges ahhoz, hogy a tulajdonjog átvezethető legyen a földhivatalban.
- Bejelentés és jóváhagyás: Az adásvételi szerződést, az engedély megszerzése után be kell nyújtani a földhivatalhoz, ahol a jóváhagyás után átvezetik az új tulajdonost.
- Fizetés és birtokbaadás
- Fizetés: Az engedélyezési eljárás lezárása után a vevő kifizeti a vételárat az eladónak. A fizetés ütemezése a szerződésben rögzített feltételek szerint történik.
- Birtokbaadás: A vételár kifizetése után az eladó átadja a termőföld birtoklását a vevőnek. Ez magában foglalja a tényleges birtokba adást és a kapcsolódó iratok átadását.
- Tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban
- Tulajdonjog bejegyzése: A vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba, ezzel válik a vevő hivatalosan is a termőföld tulajdonosává.
- Illetékek és adók fizetése
- Illetékfizetés: A vevőnek ingatlanvásárlás után illetéket kell fizetnie, amelyet az illetékes hatóság állapít meg.
- Adózási kötelezettségek: Az eladónak és a vevőnek is vannak adózási kötelezettségei, amelyeket az illetékes adóhatóság felé kell teljesíteni.
Ez a folyamat összetett és időigényes lehet, különösen a mezőgazdasági földterületek esetében, mivel a törvényi előírások szigorúak és sokféle érintett lehet a tranzakcióban. Éppen ezért érdemes jogi és földhivatali szakértők segítségét igénybe venni az eljárás során.
Termőföld adásvétele esetén Magyarországon a mezőgazdasági igazgatási szerv engedélyét az alábbi esetekben kell beszerezni:
- Magánszemélyek közötti adásvétel
- Termőföld tulajdonjogának megszerzése: Amikor egy magánszemély termőföldet kíván vásárolni, az adásvételi szerződést jóvá kell hagyatni az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervvel (általában a megyei kormányhivatal földművelésügyi osztályával). Az engedély beszerzése kötelező, függetlenül attól, hogy a vevő magyar állampolgár vagy más EU-tagállami állampolgár.
- Elővásárlási joggal érintett adásvétel
- Elővásárlási jog gyakorolhatósága: Az engedélyezési folyamat része az elővásárlási joggal rendelkező személyek vagy szervezetek értesítése. Ha senki sem kíván élni az elővásárlási jogával, a mezőgazdasági igazgatási szerv ennek tudatában adhatja ki az engedélyt.
- Jogszabályban meghatározott földszerzési korlátok betartása
- Földszerzési korlátok: A mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzi, hogy a vevő nem lépi-e túl a törvényben meghatározott földszerzési maximumot (pl. a magánszemély által megszerezhető maximális földterület nagysága). Ha a vevő már rendelkezik termőfölddel, az újonnan vásárolni kívánt földterülettel együtt sem lépheti túl a törvényi korlátokat.
- Cégek és jogi személyek esetén
- Jogi személyek és cégek földszerzése: Jogi személyek, így például gazdasági társaságok, szövetkezetek, csak szűk körben szerezhetnek termőföld tulajdont, és az engedélyezés ezen esetekben is szükséges.
- Külföldi állampolgárok földszerzése
- Nem magyar állampolgárok: Külföldi állampolgárok, akik nem EU-tagállam állampolgárai, jellemzően nem szerezhetnek termőföldet Magyarországon. Az EU-s állampolgárok számára is speciális szabályok vannak érvényben, és esetükben is szükséges az engedélyeztetés.
- Egyéb különleges esetek
- Speciális jogviszonyok: Bizonyos speciális esetekben, mint például a közös tulajdon megszüntetése, ajándékozás, vagy csere esetén, szintén szükség lehet a mezőgazdasági igazgatási szerv engedélyére, különösen, ha a tranzakció termőföldet érint.
Összességében minden olyan esetben, amikor a termőföld tulajdonjoga más személyre száll át, a mezőgazdasági igazgatási szerv engedélyének beszerzése szükséges, kivéve néhány speciális, törvényben meghatározott kivételt (pl. közeli hozzátartozók közötti tulajdonátruházás bizonyos esetekben).